El régimen denominado enfiteusis era ya conocido en el Imperio Romano, y de allí pasó a Castilla, en cuyo derecho se encontraba regulado. En términos generales puede decirse que la enfiteusis es un contrato mediante el cual el propietario de un bien inmueble (enfíteuticario) trasmite a otro (enfiteuta) el dominio útil de la cosa por un plazo largo o a perpetuidad, y éste se obliga a pagar anualmente un precio (canon). Así, el enfíteuticario mantiene la propiedad de la cosa, que puede trasmitir cuando quiere, y el enfiteuta recibe el dominio útil, que puede a su vez arrendar, hipotecar, vender, donar, etc.

ENFITEUSIS DE RIVADAVIA

Según la ley de Rivadavia, las tierras públicas se entregan en enfiteusis por el término de 20 años, y el enfiteuta debe pagar un canon anual del 8% en las tierras de pastoreo y del 4% tratándose de tierras de agricultura. No se limita la extensión de la tierra que puede entregarse, ni se impone la obligación de mejorarla. Además el monto del canon no lo establece el gobierno sino un jury de vecinos del enfiteuta, los que a su vez también son enfiteutas, por lo que la tasación resulta muy baja. También el enfiteuta puede transferir libremente el dominio útil sin necesidad de una autorización del Estado y sin que éste tenga derecho a cobrar un tanto por ciento por esa transferencia (laudemio), como es común en los contratos privados de enfiteusis.

LA OPINION DE VELEZ SARSFIELD

La enfiteusis, como contrato privado, fue suprimido en Argentina en 1869 al promulgarse el Código Civil. Este la elimina entre los derechos reales. Y el codificador, Dalmacio Vélez Sársfield en la nota al artículo 2503, expresa: “La conveniencia de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus diferentes épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos, la inenajenabilidad de los bienes raíces y los mayorazgos que constituían el derecho sucesorio al arbitrio de los padres. Entre nosotros ha existido, y la experiencia ha demostrado que las tierras enfitéuticas no se cultivan ni se mejoran con edificios. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo. El contrato de arrendamiento será, entre las propietarios y los cultivadores a criadores de ganado, un intermediario suficiente.